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【云南城投】库存压力大上半年亏损4亿多
2016-09-26 11:03:43 来源:中国经营报
        楼市的冰火两重天仍在蔓延。一线城市和热点二线城市的楼市相继火爆,三四线城市尽管出台了去库存办法,但本土房企仍在艰难地消化库存。
 
  云南本土房企云南城投(5.880, 0.03, 0.51%)置业股份有限公司(下称云南城投),日前披露的2016年半年度报告显示,其上半年营业收入约29.33亿元,同比暴增939.76%,但亏损总额却达4.56亿元,净利润大幅下跌124%。该报告期末,云南城投总资产460多亿元,而净资产只有40多亿元,其中存货余额340多亿元。
 
  云南城投回复《中国经营报》记者说,其在售房地产项目均位于西部地区。由于区域房地产市场环境影响,以及现阶段战略转型房地产项目仍处于前期等因素影响,所以业绩未达预期。其表示,去库存仍是未来的重点。
 
  近几年,该公司进军重庆、西安、北京等大城市,同时谋划向旅游地产和养老地产转型,以摆脱云南市场的高库存压力。净资产和净利润同比下滑
 
  公开资料显示,云南城投的前身是1992年成立的云南光明啤酒股份有限公司,1999年正式上市,2007年正式更为现名并引入控股股东云南省城市建设投资集团有限公司(下称云南城投集团)。云南城投集团系云南省国资委下属大型国企,现持有云南城投34.87%的股权(总股本10.70亿元)。截至9月1日收盘,云南城投总市值58.02亿元。
 
  根据Wind的统计,在135家房地产公司排名中,云南城投一年涨跌幅在行业内排第117名,弱于行业指数;其流通市值在行业内排第100名,低于行业平均水平;其每股收益在行业内排第67名,低于行业平均水平。不过,其市盈率在行业内排第39名,高于行业平均水平。
 
  近几年,云南城投主要财务指标波动较大,今年上半年也不例外。上半年,云南城投总资产正增长,但净资产负增长。据云南城投2016年半年度报告,其总资产为465亿元左右,仅比2015年末增长2.98%,而其净资产40亿元左右,比2015年末增长-6.55%。同样,其营业收入大幅正增长,净利润却大幅负增长。上半年营业收入约29.33亿元,同比增长939.76%。相较之下,利润总额为-4.56亿元。归属于上市公司股东净利润约3.22亿元,同比增长-124%。经营活动产生的现金流约-11亿元,同比增长-80.53%。其基本每股亏损0.3011元,同比大幅下降达124.2%。
 
  云南城投解释称,报告期内,其结转“艺术家园”“刘南村”等前期预售物业,因此营业收入高于去年同期。据媒体公开报道,这两个分别位于昆明和西安的项目,都是云南城投去年收购得来的。该公司表示业绩未达预期,系因其在售房地产项目均位于西部地区,受区域房地产市场环境的影响,以及公司现阶段储备的战略转型房地产项目还处于前期等因素影响。
 
  在云南城投的营业收入构成中,半年报仅列出房地产行业,而该项业务占营收96%左右,毛利率只有12.30%,低于同业平均水平。分具体产品来看,对房地产营收的贡献高低依次是住宅、商业、物业服务、办公,其中住宅贡献了90%以上。而分地区来看,营收主要来自昆明、西安、大理、成都、重庆等地,其中昆明地区对营收的贡献约70%。
 
  值得注意是,上半年云南城投不仅存货多,而且并未明显减少。报告期初存货余额310多亿元,期末存货余额是340多亿元。相较之下,期末总资产为465亿元,而净资产仅40亿元左右。此外,半年报还提到,云南城投已完成项目开发投资约29.02亿元,新增股权类投资项目3个,投资额约2.27亿元;截至7月底,其参控股36个项目,规划用地规模近1886万平方米。寄望市场突围和业务转型
 
  今年以来,国内房地产市场区域分化明显,一线价格泡沫和三四线库存压力并存。据国家统计局数据,上半年国内商品房销售同比增长42.1%,其中,东部地区同比增长50.8%,西部地区同比增长17.8%,东部地区远高于西部地区。而东部地区中,尤以北上广深等一线城市和南京、合肥等热点二线城市的楼市最为火爆。
 
  与之相比,在云南城投最主要的营收地区——昆明,这几年来本地房企日子普遍不好过。据媒体报道,当地一机构统计数据显示,截至今年第一季度,昆明商品住宅存量为716.71万平方米,去化周期长达14个月。其中,商业地产存量458.18万平方米,去化周期高达82个月。2015年年底,昆明共有34家企业欠缴土地出让金,而2014年是25家。开发商资金断裂导致楼盘烂尾的新闻,也不时见诸报端。在今年的中国500强房企排行榜中,云南有8家本土房企排名暴跌,昆明有10家房企成为“老赖”。
 
  云南财经大学房地产研究专家周大研对本报记者表示,一线城市和三四线城市的楼市可谓冰火两重天,而昆明房地产去库存压力也很大,前不久政府都出台了去库存的办法。此前,周大研曾公开表示,昆明楼市与大规模城中村改造紧密联系,并由此进入商业地产供应的井喷期,也形成了昆明商品房供应的主力。昆明城中村改造导致了大量泡沫的产生,给昆明楼市留下了需要多年才能解决的难题。
 
  因此,去库存成了当地政府的重要任务。去年11月中央经济工作会议提出要去库存后,昆明市政府就陆续出台了《昆明市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》《昆明市人民政府关于印发昆明市稳增长促发展若干政策措施的通知》《昆明市人民政府关于房地产去库存的若干意见》等一系列文件,采取多种政策办法促进本地房地产去库存。
 
  不过即使有利好政策,库存压力依然较大,云南城投就是个例子。该公司对本报记者表示,去库存仍是首要工作。其下半年的营销管理计划,“以去库存为首要目标”,并表示将对产品及环境配套等品质进行提升、优化,采取各种措施促进销售、消化库存、回笼资金。在该公司的计划中一方面是去库存,另一方面是转型,以及市场突围。
 
据公开消息,云南城投前年在重庆立足,开发的项目首次贡献收入;今年上半年西安地区首次贡献收入大,只有北京和青岛还未贡献收入。申万宏源(6.220, 0.00, 0.00%)研报分析称,该公司区域多元化已驶上正轨,当前业务已拓展至成都、重庆、昆明、西安、北京等西南中心城市和一线城市,基本实现了从“立足昆明、布局云南”到“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略。
 
  对云南城投而言,今年是转型关键年。其在半年报中提的转型方向是“选择符合自身发展战略的项目,积极推进旅游地产、养老地产项目的实施”。据了解,该公司目前已形成“融城”系城市综合体,“梦云南”系列旅游地产,“云会客”和“梦云南分时度假体系”。此外,通过投资并购方式也实现了旅游地产的多处布局。
 
  云南城投对本报记者表示,旅游地产已成为其新的核心主业,“十二五”期间已完成云南主要城市和全国多个旅游目的地城市的旅游资源布局,积累了较为丰富的旅游地产资源。“未来,公司可借助省城投集团相关产业资源的优势和支持,为公司的产业升级和转型提供有力的保障。”
 
  周大研认为,云南城投的母公司云南城投集团,在旅游地产方面已有多年经验,和其他旅游公司合作可优势互补。只是,旅游地产投入大、周期长,因此做旅游地产难度不小。

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